Ce que les gestionnaires immobiliers doivent savoir sur les plaintes de bruit entre suites
En tant qu’ingénieurs acoustiques, nous recevons régulièrement des appels des gestionnaires propriétaires qui ne savent pas traiter les plaintes concernant le bruit des locataires à l’égard de leurs voisins. Ce qui était déjà le genre de plaintes plus courant dans les bâtiments multifamiliaux a été exacerbé par les gens qui travaillent de plus en plus à domicile en réponse à la pandémie. Le bruit provenant des suites environnantes, que ce soit en haut, en bas, ou adjacent dans le même étage, est le genre de plaintes concernant le bruit le plus commun. Ceux-ci seront le focus de ce blogue. Un aperçu plus général de ce que les gestionnaires propriétaires et copropriétés doivent savoir au niveau d’un plus large éventail de problèmes de bruit et vibrations dans les bâtiments se trouve ici.
Le bruit aérien et le bruit d’impact
Dans un premier temps, définissons succinctement deux termes différents : le bruit aérien et le bruis d’impact (ou le bruit solidien). Il y a deux chemins à travers desquels se propagent le bruit de la source (le voisin) au récepteur (la locataire qui se plaigne) : soit rayonné dans l’air ou faisant vibrer la structure. Le son qui se propage dans l’air est comment vous écouteriez la personne qui vous parle à travers la pièce; les sources plus communes des bruits aériens sont la parole humaine, la musique, et les autres bruits de fréquences moyenne à haute. Le son qui se propage dans la structure est comment vous écouteriez la personne qui réorganise les meubles à 3h du matin; les sources plus communes des bruits d’impact sont les pas, la chute d’objets, et les meubles qui raclent le sol.
L’indice de transmission du son (ITS – Sound Transmission Class, STC) et l’indice typique d’isolement d’impact (IIC – Impact Insulation Class)
En Amérique du Nord, la capacité d’une construction mitoyenne d’isoler les bruits aériens et d’impact entres les pièces adjacentes est définie respectivement par l’indice de transmission du son (ITS – Sound Transmission Class, STC) et l’indice typique d’isolement d’impact (IIC – Impact Insulation Class). Par exemple, un indice ITS plus haut d’un mur mitoyen signifie que moins de bruits aériens se transmettraient à travers le mur jusqu’au voisin par rapport à un mur mitoyen avec un indice ITS plus bas. Également, un indice IIC plus bas d’un plancher/plafond signifie que plus de bruits d’impact seraient audibles dans la suite située en-dessous par rapport à un plancher/plafond avec un indice IIC plus haut. Remarquez que les indices ITS et IIC ne sont pas corrélés l’un à l’autre; c’est possible d’en avoir un bas et un haut, ou les deux bas, ou les deux hauts.
L’indice de transmission du son apparent (ITSA) et l’indice typique d’isolement d’impact apparent (IICA)
Il est important de remarquer que les indices ITS et IIC s’appliquent à l’ensemble de séparation, mais pas aux constructions contiguës. Par exemple, un mur peut avoir une performance de ITS-60, mesuré dans un laboratoire; cependant, installé dans le terrain, la jonction entre le mur mitoyen et les murs adjacents (comme le mur du couloir ou le mur extérieur) peut présenter un espace, à travers duquel tout le son se transmet. En mesurant le mur dans le terrain, le résultat serait beaucoup plus bas que ITS-60. Pour différer entre les indices théorétiques d’un ensemble (ITS et IIC) et les indices dans le terrain, un A (apparent) est ajouté derrière chaque sigle (les indices ITSA et IICA).
Les critères minimaux du code national et international du bâtiment pour le son
Le code national du bâtiment (CNB) de Canada exige qu’un ensemble mitoyen ait un indice minimum de ITSA-47 (ITS-50, sous réserve des mises en garde). Il n’y a pas d’exigences pour l’indice IIC dans le CNB; toutefois, un indice typique d’isolement d’impact de IIC-55 y est recommandé. Le code international du bâtiment (CIB), qui a été adopté par presque tous les 50 états américains, exige que les logements soient séparés par un ensemble de ITS-50 ou IIC-50 minimum (ITSA-45 et IICA-45 mesuré dans le terrain). Parfois, le règlement de copropriété contient un indice IIC minimum, qui peuvent aussi servir de critère. Pour un appartement luxe, les normes élevées peuvent s’appliquer (c’est-à-dire que simplement répondre aux exigences du code ne suffirait pas).
Chercher des indices : le travail de détective de l’ingénieur acoustique
La première question que nous posons aux gestionnaires propriétaires est de quel genre de bruit se plaigne le locataire – nous cherchons des indices pour identifier si la plainte s’agit de la transmission du bruit aérien ou du bruit d’impact. Nous tentons de déchiffrer les mots-clés comme « les pas » ou « les meubles » (typique d’un souci du bruit d’impact) ou « les cris » ou « la musique » (typique d’un souci du bruit aérien). Le genre de plainte mènera au type de test que nous effectuerons (ITSA ou IICA) pour vérifier la performance de la construction de séparation tel que construit. Comme indiqué ci-dessus, bien qu’un ensemble soit bien proprement conçue, les défauts de construction peuvent mener aux chemins pour la transmission de son autour (ou à travers) le mur mitoyen. Ces derniers seront reflétés dans les indices ITSA ou IICA. Parfois, un locataire se plaint des deux genres de bruit, à tel point que les deux types de test seraient recommandés.
Il est important de noter que tandis que les indices ITSA and IICA sont des exigences du CIB, seulement la transmission aérienne ITSA est une exigence du CNB de Canada; l’insulation des bruits d’impact dans la structure (IICA) est une recommandation qui n’est pas juridiquement contraignante (sauf si repris dans le règlement de copropriété). Au Canada, la priorité absolue d’une gestionnaire propriétaire est souvent que le mur mitoyen atteigne les exigences ITSA dans le CNB de Canada. Comme indiqué précédemment, même dans le cas des pas très bruyants (c’est-à-dire un indice IICA très bas), l’indice ITSA peut demeurer haut, conformément aux exigences du CNB. Parfois, ceci présente une conclusion suffisante à une plainte concernant le bruit. Quand une plainte est basée sur le bruit dans la structure, on peut effectuer un test IICA pour comparer le résultat aux exigences dans le règlement de copropriété (si l’exigence existe) ou les recommandations du CNB. Aux États-Unis, les deux tests ITSA et IICA seraient exigés en réponse à une plainte afin de satisfaire les exigences du CIB.
L’expectation de silence absolu contre les critères minimaux de la transmission de son dans les codes de bâtiment
Malheureusement pour les résidents, la capacité d’entendre les sons voisins dans la suite ne veut pas automatiquement dire que le niveau de bruit est excessif du point de vue du code de bâtiment. Ce concept peut être frustrant pour des résidents, surtout ceux et celles qui déménagent d’une maison détachée calme dans un bâtiment multifamilial avec les voisins adjacent. Les exigences et recommandations dans les codes de bâtiment ne suffissent pas pour atteindre l’insonorisation de suite à suite; même avec une séparation ITS-50, les sons forts seront toujours audibles. Cela peut également être plus perceptible quand le bruit de fond dans la suite est bas. Pour les résidents plus sensibles au son, leurs attentes de silence absolu dans les appartements ne correspondent pas nécessairement à la réalité, malgré le fait que leurs constructions de séparation répondent aux exigences de code.
Quand le règlement de copropriété Canadien n’inclue pas de critère IICA (ou IIC)
Remarquez qu’au cas ou le règlement de copropriété n’inclue pas de critère IICA (ou IIC) au Canada, il y a des normes minimums subjonctives qui peuvent être considérées acceptables. Celles-ci sont basées sur les ressources comme le CNB, les codes et lignes directrices internationaux, et l’expérience. Un résident pourrait poursuivre le litige pour régler une plainte de bruit dans la structure si le travail effectué par la gestionnaire propriétaire soit infructueux.
Quand les tests acoustiques révèlent une transmission de son acceptable
Pour résumer, quand un résident se plaint d’entendre son voisin, il pourrait se plaindre soit de la transmission de son aérienne, soit de la transmission de son dans la structure. Selon le genre de plainte, l’ensemble de séparation (le mur ou ensemble plancher/plafond) peut être mesuré dans le terrain pour quantifier la performance acoustique, pour la comparer avec les exigences de code ou des autres normes.
Dans le cas d’un échec du résultat de test (ou résultat généralement faible), il existe des scénarios limités où le genre de carence peut être estimé, basé sur le résultat de test et le type de construction. Dans la plupart des scénarios, les défauts de construction peuvent être seulement distingués en ouvrant la construction pour investiguer sur ce qui était construit en particulier (comparer aux plans de conception). Les défauts de construction courants qui mènent au tests ITSA échoués incluent une insuffisance de calfeutrement, les barres résilientes mal installées, ou des grands écarts entre les panneaux de placoplâtre et le plancher ou plafond. Selon le défaut de construction, des différentes améliorations peuvent être effectuées pour augmenter la performance du mur, bien que ça pourrait être coûteux et intrusif aux résidents aux deux côtés de l’ensemble. Un consultant acoustique expérimenté et bien informé peut investiguer de plus le défaut de construction et proposer les solutions possibles.